El BCE augura un desplome de los precios de la vivienda del 9% en dos años

El Banco Central Europeo (BCE) estima que los precios de la vivienda en el conjunto de la eurozona registrarán un descenso de hasta el 9% en los próximos dos años como consecuencia de la subida de los tipos de interés de las hipotecas. El análisis realizado por expertos en base a la última subida de los tipos de interés, sin contar con la posibilidad de que suban incluso más, es más agorero de lo previsto. El fantasma de una crisis profunda del mercado inmobiliario se hace más creíble.

En un artículo publicado en su 'Boletín Económico', varios economistas de la institución han explicado que en el primer trimestre de 2022 se ha registrado un incremento de los tipos de interés de las hipotecas de 63 puntos básicos, lo que supone el mayor incremento semestral jamás registrado. En este sentido, han agregado que este alza tendrá efectos tanto en los precios de las viviendas como en la inversión inmobiliaria. De acuerdo con una proyección lineal elaborada por los técnicos del BCE, un incremento de un punto porcentual en lo tipos de las hipotecas provoca un descenso del 5% de los precios de la vivienda tras dos años, así como una caída del 8% de la inversión inmobiliaria.

No obstante, si se tiene en cuenta una proyección no lineal para tener en cuenta una mayor sensibilidad de precios por el entorno de tipos de interés bajos, el impacto de esa subida de un punto porcentual se duplica. De esta forma, los precios de la vivienda podrían descender un 9% en un plazo de dos años, mientras que la inversión caería un 15%. No obstante, parte del descenso de los precios de la vivienda podría verse compensado por un aumento de precios e inversión en viviendas más espaciosas y alejadas de los centros de las ciudades para ajustarse a las preferencias cambiantes de los hogares tras la pandemia.

Pero los economistas y expertos del sector inmobiliario no se ponen de acuerdo sobre el impacto final de la subida de los tipos en cada mercado. El punto de partida de los precios también influye y cada inmueble puede capear de manera distinta una coyuntura compleja como la actual.

La previsión moderada

Judit Montoriol, experta de CaixaBank Research, consideraba hace unos días que el efecto del alza de los tipos de interés y la inflación iba a desembocar en una caída moderada de las compraventas inmobiliarias, en un contexto de crecimiento moderado de los precios. La ralentización que esperaba Montoriol antes de la última subida de tipos se producía en un entorno de elevada inflación (el 10,4% en agosto), que erosiona el poder de compra de los hogares y que obliga a los bancos centrales a endurecer las condiciones financieras. Pero para 2023 esta experta espera que la inflación empiece a normalizarse, lo que debería permitir que los tipos de interés se mantengan en niveles contenidos desde una perspectiva histórica. Ese nivel "contenido" del euríbor se situaría alrededor del 1,8% en el cuarto trimestre de 2023. Todo ello "debería facilitar que el proceso de ajuste del mercado inmobiliario español sea acotado y que no se alcance la temida contracción del sector". Así, según estos pronósticos, el número de compraventas descenderá un 2,8% y un 10,8% en 2022 y 2023, respectivamente, y se prevé que el precio de la vivienda se ralentice del 6,6% previsto para 2022 al 2,2% en 2023.

La previsión más apocalíptica

Pero esa visión relativamente optimista está siendo revisada por otros expertos, ante una subida de tipos de interés que podría ser mucho mayor de lo esperado. En el sector inmobiliario se teme una subida de los tipos de referencia mayor. Ismael Clemente, consejero delegado y vicepresidente del grupo inmobiliario Merlin Properties, ya anunciaba antes del pasado verano que la crisis de sobreoferta general en el sector inmobiliario parecía hacerse realidad. Sobre el impacto de la subida de tipos de interés y su impacto en las hipotecas era especialmente agorero:  "A la incertidumbre hay que ponerle un precio. Pero entre el 3% y el 3,5% estará la deuda. Y las hipotecas no bajarán del 5%", anunciaba para el próximo año. Las perspectivas más pesimistas parecen consolidarse. Hay que tener en cuenta que algunas hipotecas pasarán de un tipo cero al 2,5% en los próximos dos meses. Si la subida de las hipotecas llega al 4,5% el próximo año, muchas familias verán incrementar el precio de sus préstamos entre 200 y 300 euros mensuales.