El 'reloj inmobiliario' de CaixaBank apunta a la desaceleración de la vivienda

La inflación y la subida de los tipos de interés ha impactado de lleno en el sector inmobiliario. Los expertos del servicio de estudios de CaixaBank Research están estos días recopilando datos a marchas forzadas, dibujado escenarios posibles y avanzando en el análisis de la que será la evolución de las compraventas de vivienda en los próximos meses en España. La conclusión preliminar, pero marcada por incertidumbres, es que se va a producir este año y el próximo una evidente desaceleración, pero que a diferencia de lo sucedido en el 2008, la situación no desembocará en una contracción drástica de la actividad.

Judit Montoriol, experta de CaixaBank Research, considera que el efecto del alza de los tipos de interés y la inflación va a desembocar en una caída moderada de las compraventas inmobiliarias, en un contexto de crecimiento moderado de los precios.

La ralentización que espera Montoriol se produce en un entorno de elevada inflación (el 10,4% en agosto), que erosiona el poder de compra de los hogares y que obliga a los bancos centrales a endurecer las condiciones financieras. Pero para 2023 esta experta espera que la inflación empiece a normalizarse, lo que debería permitir que los tipos de interés se mantengan en niveles contenidos desde una perspectiva histórica. Ese nivel "contenido" del euríbor se situaría alrededor del 1,8% en el cuarto trimestre de 2023. Todo ello "debería facilitar que el proceso de ajuste del mercado inmobiliario español sea acotado y que no se alcance la temida contracción del sector". Así, según estos pronósticos, el número de compraventas descenderá un 2,8% y un 10,8% en 2022 y 2023, respectivamente, y se prevé que el precio de la vivienda se ralentice del 6,6% previsto para 2022 al 2,2% en 2023.

Montoriol destaca que la pujanza de la demanda de los últimos meses obedece en gran parte a los cambios de preferencias pospandemia de viviendas y a la canalización de parte del ahorro acumulado durante la pandemia al sector inmobiliario. Además, los balances de las familias y del sector financiero están mucho más saneados, y no existe un claro exceso de oferta que aboque a una contracción.

En ese contexto, la ratio de esfuerzo hipotecario de las familias (parte de los ingresos destinados a la vivienda) aumentará hasta aproximarse al 40% (38,6%). De manera paralela, el aumento de los costes de financiación afectará también a los promotores y constructores, lo que podría llegar a reducir la oferta de vivienda nueva (algo que tiende a contener los precios altos). El análisis de CaixaBank Research abarca tanto mercado de vivienda nueva como usada (20% y 80% de las ventas en España). Montoriol opina que el impacto del alza del coste de los materiales de construcción es mayor en zonas con precios del suelo más barato, pero que en conjunto ha tenido también influencia en el alza de precios de la vivienda.

El BCE ha iniciado un nuevo ciclo de subidas de los tipos de interés con el objetivo de luchar contra la inflación, y ello está suscitando dudas sobre cómo se comportará el sector inmobiliario ante el encarecimiento del precio del dinero. "Los escenarios son inciertos", reconoce Montoriol, pero recalca que la confianza en la solidez del mercado se mantiene. Pero la situación del mercado del gas se está incorporando estos días a los modelos predictivos y los escenarios son difíciles de predecir, con riesgos múltiples al alza. Pese a ello, Montoriol prevé que las tensiones inflacionistas se moderen. La previsión actualmente más plausible es que las compraventas caigan un máximo del 10% en el 2023. El aumento de los tipos de interés conlleva un enfriamiento de la demanda al incrementar el esfuerzo hipotecario que deben realizar los hogares para adquirir una vivienda. Esos factores crean un verdadero reloj, un ciclo que visualmente parametrizan los expertos en un eje de coordenadas. 

Evolución en el sentido del reloj

Esa forma visual de mostrar el momento del ciclo en el que se encuentra el mercado residencial plasma la evolución del precio de la vivienda y de las compraventas en España a lo largo del ciclo. Generalmente, la debilidad en el mercado inmobiliario se empieza a manifestar con un aumento del tiempo para vender una vivienda y una disminución de las transacciones (zona de desaceleración) y, al cabo de unos trimestres, ello se traduce en una moderación o incluso caída de los precios (zona de contracción).

Esta fase de ajuste del mercado suele ser más profunda y duradera cuantos más desequilibrios se hayan acumulado durante la fase de expansión previa. Por este motivo, la fase recesiva de 2009 a 2013 fue especialmente larga e intensa: el reloj estuvo en zona contractiva durante cinco años y se movió muy lejos del origen de coordenadas. En cambio, en 2020, el sector inmobiliario sufrió un ajuste temporal a causa de las restricciones a la movilidad ligadas a la pandemia.

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