El Banco de España prevé que el precio de la vivienda crezca entre el 0% y el 6% en los próximos trimestres

La desaceleración de las subidas del precio de la vivienda que comenzó en el segundo trimestre del año pasado continuará a medio plazo. Así lo prevé el Banco de España, cuyos economistas estiman razonable pensar que dichos precios se incrementarán entre el 0% y el 6% en los próximos trimestres, afectados por una demanda que se verá presionada por la acelerada subida de los tipos de interés para combatir la inflación. Un "aterrizaje suave" que debería permitir corregir la "pequeña sobrevaloración" que vienen observando desde 2020, según apuntó recientemente el director de estabilidad financiera del organismo, Ángel Estrada. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la vivienda se abarató de forma abrupta hasta caer un 37% entre 2007 y 2013. A principios de 2014 inició una senda alcista, que comenzó a moderar su ritmo en 2019 y se desaceleró de forma pronunciada con la llegada del coronavirus. Sin embargo, después de encarecerse apenas un 0,9% en el primer trimestre de 2021, la reapertura de la economía y el consiguiente desagüe de la demanda embalsada durante el confinamiento hizo que la subida de los precios se volviese a acelerar hasta marcar un pico del 8,5% entre enero y marzo del año pasado. Desde entonces ha registrado una "desaceleración significativa": entre octubre y diciembre el incremento fue del 5,5% y el Banco de España estima que ha seguido en la misma línea durante el primer trimestre de 2023. También el número de compraventas de viviendas y de nuevas hipotecas se frenaron "notablemente" en la segunda mitad del año pasado. De hecho, más que los precios, que evolucionan de forma más moderada por la "persistencia de cierta debilidad" de la oferta. "Este freno de la actividad en el mercado de la vivienda estaría influido por la pérdida de poder adquisitivo de los hogares, la elevada incertidumbre y el progresivo endurecimiento de las condiciones de financiación del crédito hipotecario", apuntó el Banco de España en su reciente informe de estabilidad financiera. Especial vulnerabilidad En dicho informe, la institución gobernada por Pablo Hernández de Cos advirtió de que la relación entre los precios de la vivienda y la renta de los hogares "se sitúa en niveles relativamente elevados y mantiene una tendencia ascendente desde 2014". En otro documento reciente, su informe anual, también alertó de que "se aprecia una especial vulnerabilidad en las condiciones de acceso a la vivienda, que se han endurecido en los últimos años, tanto en la vivienda en propiedad como en la de alquiler". Así, las familias propietarias han bajado del 83% en 2011 al 74% en 2020, mientras que en los menores de 35 años el descenso ha sido del 69% al 36%. Aunque dicho problema está ligado también a factores como el mercado laboral, los criterios de concesión de hipotecas y la oferta de pisos, la moderación de los precios podría suponer una noticia positiva, ya que contribuirá a que la "pequeña" sobrevaloración que se observa en la vivienda se modere hasta mantenerse positiva pero cercana a cero en los próximos trimestres. "Al cierre de 2022, los indicadores de desequilibrio de precios en el mercado de la vivienda se mantenían en valores positivos, aunque cercanos al nivel de equilibrio, debido fundamentalmente a la subida de los precios de la vivienda y, sobre todo, a la caída de la renta real disponible de los hogares. Es esperable que el endurecimiento de las condiciones de financiación modere estas señales de desequilibrio en los próximos trimestres", apuntaba el informe de estabilidad. Sobrevaloración moderada El supervisor, así, calcula una sobrevaloración promedio del 5,23% al cierre del año pasado, con un mínimo del 3,71% y un máximo del 7,92%. Sus estimaciones incluyen un intervalo porque se basan en cuatro métodos de valoración distintos, que tienen en cuenta factores como la renta de los hogares, el nivel de los tipos de interés, la relación entre el crédito y el PIB, o la evolución pasada de los precios. Según sus cálculos, a medida que el impacto de las subidas de tipos se vaya trasladando a la economía (cada alza tarda hasta 24 meses en desplegar todos sus efectos), es esperable que "se observe una mayor moderación en el mercado inmobiliario, lo que podría disipar las actuales señales de desequilibrio". Es decir, que prevé que la demanda se modere debido a que el crédito será más caro, lo que debería reducir los precios. El Banco Central Europeo (BCE), por su parte, observa síntomas de sobrevaloración en España desde el primer trimestre de 2017, si bien considerablemente inferior a la media europea y muy lejos del en torno al 40% del pico de la burbuja en 2007. La institución la calcula en entre el 1% y el 13% al cierre de septiembre, frente a una media de la zona euro de entre el 1% y el 27%. Los datos son distintos a los del Banco de España porque utiliza cuatro métodos de valoración distintos, que determinan si los precios están en línea o no con su valor medio desde 1996, con los principales factores que inciden en los mismos (como los tipos de interés, el PIB o el stock de vivienda disponible) y con la evolución de los ingresos de las familias (y lo que se estima que es financieramente conveniente que destinen al pago de la hipoteca o el alquiler, un 30% de su renta disponible).

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