Los economistas ven más sombras que luces en los anuncios de vivienda de Sánchez

En el último mes, Pedro Sánchez ha querido convertir el problema de acceso a la vivienda en el principal eje de la precampaña socialista para los comicios del 28 de mayo. Así, no ha parado de lanzar anuncios: 50.000 inmuebles de la Sareb para alquiler social y asequible; 43.000 de nueva construcción o rehabilitadas gracias a 4.000 millones de euros de fondos europeos; 20.000 que se levantarán en terrenos del Ministerio de Defensa; y la última medida, un aval público del 20% de la hipoteca para que unos 50.000 menores de 35 años y familias con hijos pequeños puedan comprar. Todo ello en paralelo a la aprobación de la largamente demorada primera ley estatal de vivienda. Un alud de iniciativas de coste desconocido por ahora que, en cualquier caso, despierta más escepticismo que entusiasmo entre los economistas académicos expertos en la materia. 1 Ley de vivienda "En España manda el experto demoscópico: le han dicho al presidente que el 60% de la población está a favor del control de precios y que tiene un problema con el voto joven. Pero las medidas no quieren solucionar el problema de la vivienda, sino conseguir votos: convencer a los jóvenes de que van a tener un alquiler en el centro de Madrid y Barcelona por 600 euros", critica Gonzalo Bernardos, profesor de economía de la Universitat de Barcelona (UB). La ley de vivienda, a su juicio, va a "excluir" del mercado de alquiler a los hogares más humildes y a los inmigrantes, va a provocar que los propietarios destinen sus pisos a alquileres de temporada (concepto más amplio que los vacacionales), y va a provocar pagos en negro. "Los controles de precios de Franco ya se cargaron el mercado de alquiler", advierte. En opinión de José García-Montalvo, catedrático de la Universitat Pompeu Fabra (UPF), hay aspectos positivos en la ley, como las ventajas fiscales de hasta el 90% para los propietarios que alquilen a jóvenes, pero deberían ser aún mayores. El control de los precios, añade, es un elemento "difícil de evaluar", aunque los estudios realizados sobre el aplicado en Barcelona apuntan a que ha provocado una caída de la oferta un 10% y de precios del 5%, si bien podría atribuirse a la pandemia. De hecho, señala, en el mismo periodo en Madrid también se moderaron los precios y no existía ni control ni límites. Paloma Taltavull de la Paz, catedrática de la Universidad de Alicante, estima que el control de precios, tal y como está diseñado, va a tener un "efecto limitado", y eso siempre que sea realmente temporal y no se convierta en permanente. A su juicio, la norma también puede provocar que parte de los alquileres se pague en negro. Pero el mayor problema de la norma y del debate que se ha generado, a su entender, es que "genera inseguridad para los propietarios que alquilan, que en su mayoría son pequeños propietarios particulares". Por su parte, Carles Vergara, profesor del departamento de dirección financiera del IESE, estima que la ley puede que tenga buenas intenciones: todo lo que vaya dirigido a aumentar la oferta está bien. A su juicio, una buena estrategia para abaratar precios sería combinarla con políticas de movilidad y transporte. Así, argumenta, mejorar la manera de moverse y la red de transporte público contribuiría a reducir los precios en las zonas tensionadas. Con todo, alerta de que las políticas encaminadas a incidir en los precios lo que hacen es sacar oferta del mercado y se ha podido comprobar no solo en España, sino en ciudades como Berlín. 2 Aval del 20% para la hipoteca En cuanto al aval del 20% de las hipotecas, García-Montalvo destaca que es una medida que ya propuso el PP, que han puesto en marcha cinco comunidades gobernadas por este partido y que se plantean dos del PSOE. En todo caso, expone, "el objetivo de la política no puede ser que haya un 100% de propietarios". En EEUU, recuerda, tras elevar del 65% al 69% la proporción de propietarios, el sistema acabó estallando con millones de desahucios y, al final, un peso de titulares de vivienda similar al del inicio del proceso. En España, apunta, el objetivo debe ser aumentar la proporción del alquiler hasta llegar al 30%, como en los países del entorno, pero "no hay oferta". A su entender, los jóvenes no son los que deberían ser esencialmente propietarios, sino que debería haber ayudas cuando una familia de alrededor de la trentena, con más estabilidad laboral, necesita más espacio al tener hijos, etc. Vergara, del IESE, por su parte, recuerda la experiencia del programa ‘Help to buy’ de Reino Unido, que desde 2013 busca estimular la compra de vivienda nueva sin rango de edad ni de ingresos, y donde los precios subieron. Facilitar la hipoteca a quienes no pueden acceder a ella, esgrime, mejorará las condiciones a este colectivo pero difícilmente del resto, además de que rompe con la idea de fomentar el alquiler porque va a favor de engordar el peso de los propietarios. Para Taltavull de la Paz, en cambio, se trata de una "buena noticia, pero se debería haber garantizado todo el crédito, aunque sea por un plazo limitado, para que quienes van más justos" puedan acceder a la compra. "Hay una cohorte de personas bien formadas y con buenos trabajos, pero sin ahorros, que no pueden acceder a la compra, y sin esa demanda las constructoras no construyen, con lo que los precios suben", argumenta. Tanto la catedrática como Bernardos advierten, eso sí, de que los bancos serán reacios al financiar el 100% del valor del inmueble, ya que la normativa contable les obliga a hacer más provisiones. El profesor de la Universitat de Barcelona también defiende que se debería haber impulsado la medida cuando los tipos eran mucho más bajos, antes de 2022. 3 Promoción de vivienda Sobre los planes de promoción de vivienda, Bernardos advierte de que los pisos de la Sareb están "prácticamente todos mal ubicados, destrozados u ocupados", mientras que el desarrollo de los suelos de Defensa requerirá primero urbanizarlos, con lo que se tardará "mínimo, mínimo cinco años" en que sean viviendas. "La Sareb se quedó los activos tóxicos de la banca y ha ido vendiendo. Las viviendas y suelos que quedan aún no se han podido vender. Y además no están en zonas tensionadas de las grandes ciudades", comparte Vergara, que también señala que habrá que ver "dónde están y si dan para tantas viviendas" los suelos de Defensa. Taltavull de la Paz no es tan negativa, pero con matices: "Las medidas de desarrollo de vivienda pública y asequible son buenas, es lo que necesitamos. Es una política que se paró tras la crisis financiera y es lo que toca, porque tenemos un problema de falta de vivienda. La dificultad es cómo hacerla, tiene que ser el sector privado, porque las constructoras públicas son poco eficientes y lentas". García-Montalvo, por su parte, ve paralelismos con los anuncios de 2021, cuando José Luis Ábalos era ministro. Un ejemplo: entonces se anunció que se iba a negociar un acuerdo con grandes tenedores para rebajar el 20% los precios de 30.000 viviendas para que las usaran las autonomías como inmuebles asequibles, y no se ha adelantado en el plan. De hecho, ERC propuso incluir en la ley de vivienda una enmienda en esta línea con 20.000 inmuebles y no prosperó.