Las incertidumbres y la subida de tipos impulsan el cambio de ciclo en el sector inmobiliario

El incremento de los tipos de interés acometido por el Banco Central Europeo para frenar la inflación en los últimos meses, ahora más cuestionado por la crisis bancaria desatada, impulsa un cambio de ciclo económico en el sector inmobiliario español. La mayoría de los datos apuntan a un previsible frenazo de las compraventas y el ajuste de los precios a final de año. La cuantía de los ajustes irá literalmente por barrios, ya que en ningún ámbito económico son tan engañosos los indicadores medios como en el sector inmobiliario. Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, reconoce que el alza del precio del dinero ha introducido "un profundo cambio" que implica un menor número de operaciones, el cierre del 5% de las oficinas inmobiliarias de unas 20.000 y, en algunas zonas, menor precio de venta previsible. "Los precios están subiendo de media un 5% y de cara al año que viene se moderarán esas subidas a un 2% o 3%. Caerán más en zonas rurales o poblaciones pequeñas y menos en las grandes capitales", prevé este experto. Pero no existe consenso a la hora de prever la subida de los tipos de interés ni tampoco cuál será la evolución de las ventas inmobiliarias y de los precios. Focalizarse en la segunda mano Para Servihabitat, el pasado año "se adelantaron muchas compras ante el temor de no conseguir un tipo de interés atractivo. No existió enfriamiento en 2022, y tampoco se espera que las compraventas se resientan este 2023. En este contexto, el inversor ha vuelto a otorgar a la vivienda un rol preferente con el deseo de colocar su capital en activos defensivos. Su foco estará en el mercado de segunda mano, el cual permite comprar en localizaciones consolidadas y a un precio más ajustado, lo que repercute en una rentabilidad más alta". Otra conclusión de Servihabitat es que "la opción de alquiler ganará peso este 2023 ante una demanda que puede retrasar la opción de compra" por la falta de oferta suficiente y el alza del coste de las hipotecas. El lobi inmobiliario es potente y la certeza popular (no justificada) de que en tiempos complejos la vivienda es activo seguro puede minimizar algo el impacto del fuerte encarecimiento de las hipotecas. En la práctica, la crisis bancaria actual, tras la compra de Credit Suisse por parte de UBS, la caída en bolsa del Deutsche Bank o la bancarrota de entidades en EEUU, puede frenar el alza de tipos, y del euríbor, y paralelamente animar la compra de viviendas como activo refugio. Dificultad para vender Pese a que el registro de la propiedad apuntó en enero un aumento del 6,6% de operaciones con respecto al año anterior, la mayor cifra en un mes de enero desde el ejercicio 2008, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las inmobiliarias ya notan más dificultades para vender inmuebles, sea por alza de tipos o por incertidumbres. Ese respiro estadístico no parece que vaya a consolidarse durante el año. La razón es que la subida rápida de los tipos de interés ha sido muy superior a lo esperado hasta ahora. Y el precio de la vivienda se ha estancado ya y empieza recular en algunas zonas. "La erosión acumulada de la inflación en el poder adquisitivo de los hogares y el incremento del coste de la financiación limita la demanda general, especialmente en aquellos hogares con rentas más bajas", explica Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa. Font apunta, por ejemplo, que los precios caen en barrios de Barcelona como Nou Barris o Sant Andreu, pero resisten en Sant Gervasi, como consecuencia de la capacidad de compra de los clientes potenciales. Los notarios detectaron una caída de los préstamos hipotecarios del 14,3% interanual en enero, y se espera que esa tendencia se mantenga. Las previsiones de CaixaBank Research del año pasado apuntaban claramente a la desaceleración del sector, pero no eran capaces de aventurar claramente porcentajes. Judit Monturiol, de CaixaBank Research, preveía que el alza de tipos fuese a reducir las compraventas de forma moderada pero descartaba caídas de precios. Pero el elevado ritmo de subida de los tipos de interés del BCE ha llegado a quebrar la confianza de la mayoría de las familias, al encarecer las hipotecas hasta duplicar las mensualidades a pagar. Ese aumento no previsto de la ratio de esfuerzo hipotecario de las familias ha terminado por estrangular parte de la demanda. "En 2023 estaremos en tasas negativas de actividad seguro. Es evidente que no era posible ni sostenible tener crecimientos en las ventas hasta nuevos récords con un alza de los tipos de interés y entorno de inflación", opina Font, pero recalca que en cualquier caso la actividad inmobiliaria no se va a desplomar: "Es posible una caída de la actividad del 15%, y eso supondría a final de año unas 550.000 transacciones, que es el nivel de 2021", opina. Inversión extranjera La inversión extranjera se ha revelado como uno de los elementos clave para amortiguar el varapalo en el sector. La inflación ha sido superior en los últimos meses en el resto de Europa que en España. Y en el sector inmobiliario, la oferta española es muy competitiva en precio para los inversores de otros países. Las inmobiliarias constatan una demanda fuerte por parte de inversores latinoamericanos en inmuebles de Madrid y Barcelona, que mantienen precios relativamente atractivos frente a ciudades como París o Londres. Los extranjeros suponen más del 15% de las compraventas en España, pero nuevamente ese porcentaje es engañoso, ya que en determinadas zonas supera el 40%, como en Alicante, algunas zonas de la costa mediterránea o en Baleares, donde el efecto del inversor inmobiliario extranjero en los precios es alarmante, según reconocen en el Govern Balear, que promueve medidas de control de las inmobiliarias especializadas en la venta a extranjeros. El mercado del alquiler es el gran reto en una situación de menor actividad y precios altos. "Es el gran reto ya que la oferta de vivienda de alquiler se ha reducido el 20% por ejemplo en Barcelona, mientras que los precios han subido también un 20%", reconoce Font. Pero en el lobi inmobiliario (básicamente inmobiliarias y propietarios) denuncian que una limitación de precios será "ineficiente y difícil de aplicar", aunque se aceptarían herramientas para poder evaluar la evolución de las rentas a cobrar en cada mercado más allá de la relación entre la valoración del inmueble y la evolución de los tipos de interés. Según datos del mes de marzo de Spotahome, plataforma de alquileres de media y larga duración con presencia en 28 países, el precio del alquiler de una habitación ha subido de forma generalizada un 8% en las principales ciudades europeas. Pese a la sensación de que la situación es de clara burbuja de precios, lo cierto es que alquilar una habitación en Madrid o Barcelona cuesta la mitad que en las capitales europeas. En momentos en los que la salida es el alquiler de habitaciones en pisos compartidos, como en los peores años del siglo pasado, Dublín, Londres y Múnich son las ciudades europeas con los alquileres por habitaciones más caras. Cuatro ciudades españolas (Vigo, A Coruña, Murcia y Oviedo) están entre las 10 poblaciones medias más económicas.

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