Oferta de hipotecas: ¿Por qué los bancos suben los tipos fijos y bajan los variables?

En los últimos meses, se ha producido un cambio notable en la política comercial de los bancos con las hipotecas. Durante años, las entidades han bajado el interés de los créditos para la compra de vivienda a tipo fijo para atraer a sus clientes hacia esos productos en lugar de a los tradicionales préstamos a tipo variable. El brutal aumento de la inflación y las subidas de los tipos de referencia de las últimas semanas han roto con esa tendencia y es previsible que ello continúe en el futuro. Detrás de ello hay intereses comerciales y de rentabilidad de los bancos, así como razones que tienen que ver con las variables que determinan la fijación de dichos tipos. 1 ¿Qué diferencia una hipoteca a tipo fijo de una a tipo variable? Una hipoteca a tipo fijo tiene la misma cuota hasta su vencimiento. El interés se aplica una sola vez sobre el capital (la cantidad prestada por el banco para comprar la vivienda) y luego se reparte en la vida del préstamo. En una hipoteca a tipo variable, el interés va variando, normalmente una vez al año, que es cuando toca revisar la cuota. El indicador más usado es el euribor a 12 meses, al que se aplica un diferencial (un tanto por ciento que se suma a dicho euribor). Si en el mes en que toca revisar la hipoteca el euribor está más alto que un año antes, la cuota subirá. Y viceversa: si está más bajo, la cuota bajará. 2 ¿Por qué los bancos han promocionado las hipotecas a tipo fijo en los últimos años? El Banco Central Europeo (BCE) bajó los tipos de interés de referencia a su mínimo histórico (valores cero o negativo, según el caso) en 2016 y, como consecuencia de ello, el euribor (que mide el interés al que los bancos se prestan entre sí el dinero) entró en negativo en febrero de aquel año. Ello hizo que las hipotecas a tipo variable resultaran menos rentables a las entidades: la suma de un euribor negativo más el diferencial daba como resultado un tipo muy bajo. Por ello, incentivaron la contratación de hipotecas a tipo fijo, que tenían un interés más alto. El pasado enero, según los últimos datos del INE, el 29,6% de las hipotecas se constituyó a tipo variable, con un interés medio de inicio del 2,21%, mientras que el 70,4% fue todavía a tipo fijo, con un interés del 2,69%. 3 ¿Por qué están ahora cambiando de estrategia? La invasión de Ucrania ha disparado la inflación a niveles no vistos en décadas por su impacto en los precios energéticos. Como consecuencia de ello, los bancos centrales han comenzado a endurecer su política monetaria para combatir la escalada del IPC. El mercado ya descuenta que el BCE podría subir tipos este mismo año en algún momento del segundo semestre. Ello se ha trasladado al euribor, que anticipa los movimientos de las autoridades monetarias: ha subido desde su mínimo histórico del -0,505% en noviembre al -0,073% en marzo y en abril ya ha habido días en que ha entrado en positivo por primera vez desde 2016. 4 ¿Están siendo los bancos ventajistas al cambiar de política comercial? Muchos bancos están bajando ahora los diferenciales de sus hipotecas a tipo variable y subiendo el interés de sus hipotecas fijas. Para esto segundo hay una razón más o menos objetiva: el interés fijo se construye a partir de interés del bono del Tesoro a 10 años en el mercado, que ha subido del 0,44% de noviembre al 1,49% en marzo y que ahora ronda el 1,8%. Pero paralelamente, las entidades están aprovechando que la subida del euribor les da margen para bajar el diferencial de las hipotecas variables (el resultado de la suma será más alto que en los últimos años pese a dicha bajada) por una estrategia comercial: las hipotecas variables les van a ser más rentables que las fijas en los próximos años. 5 ¿Qué tipo de hipoteca conviene más contratar? Depende. La pregunta que debe hacerse cada comprador de vivienda es a qué plazo va a pedir la hipoteca y cuándo prevé terminar de pagarla (si va a poder amortizar plazo o no). Si un cliente estima que va a necesitar muchos años para pagar el crédito, lo más probable es que le convenga buscar una hipoteca a tipo fijo con el interés más bajo posible que pueda negociar, a pesar de que dichos intereses estén subiendo. A 25 o 30 años, lo normal es que atraviese periodos de tipos de referencia más alto y más bajos, con lo que tener una cuota fija adaptada a su capacidad de pago es una fuente de seguridad. En cambio, si el futuro hipotecado prevé pagar el crédito en unos años, quizá le convenga más un crédito a tipo variable para aprovechar que los diferenciales están bajando y que, pese a que el BCE prevé subir tipos, ha prometido hacerlo de forma moderada y gradual.