Una montaña de pisos a la venta

La Comunitat Valenciana lidera en España el stock de viviendas procedentes de la burbuja inmobiliaria sin vender. España mantenía oficialmente al cierre de 2020 una bolsa de 456.918 inmuebles de obra nueva sin comprador, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La situación, según los expertos, es especialmente preocupante en la Comunitat por el peso de las segundas residencias (que son las primeras que se dejan de vender durante las crisis) y los excesos cometidos durante el boom. La Comunitat encabeza el ranking con 83.263 inmuebles de obra nueva sin colocar, seguida de Cataluña con 77.327 y Andalucía con 67.982. Además, las inmobiliarias alertan de que la cifra es muy superior porque los datos del Gobierno no incluyen los miles de pisos que los bancos han vendido con descuentos de hasta el 70% a los fondos de inversión. Dentro de esta gran bolsa de viviendas también hay primeras residencias construidas en pueblos del interior para aprovechar el bajo precio del suelo y que ahora no despiertan interés alguno. Jordi Bombardó, propietario de la inmobiliaria de Peñíscola JBM, pone como ejemplo de este tipo de desmanes lo ocurrido en la población de Santa Magdalena de Pulpis, municipio de Castelló de 760 habitantes, alejado de la playa y donde se construyeron durante la burbuja cuatro torres de entre 25 y 30 viviendas. "En la última década se ha podido vender un piso al año porque no hay mercado", advierte. A nivel nacional, la cifra de activos inmobiliarios sin vender ha ido cayendo lentamente y es un 30% inferior a la registrada en 2008, cuando había casi 650.000 viviendas en el limbo justo tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. En total, España contaba al acabar 2020 con un parque superior a los 25,8 millones de viviendas, un 0,3% más que un año antes y la cifra más alta de toda la serie histórica (que se inició en 2001). El año pasado, que estuvo marcado por la crisis del coronavirus, el stock apenas descendió en 0,04 puntos con respecto a 2019. Por provincias, las grandes bolsas se concentran en Madrid (9,9%), Barcelona (9,4 %), Alicante (8%), Castelló (5,4 %) y Valencia (4,7%). El portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia, Vicente Díez, subraya que han pasado trece años desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y el mercado ha sido incapaz de digerir toda esa bolsa de inmuebles. "La mayor parte es de segundas residencias. Van a pasar años hasta que se disipe", afirma. Absorción La Comunitat Valenciana necesita de media al menos una década para absorber todo el volumen de vivienda nueva construida durante la burbuja inmobiliaria, según un informe de la Asociación de Distribuidores de la Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac). Castelló es la provincia a la que le costará más desprenderse de la bolsa de vivienda nueva sin vender con una previsión de más de cuarenta años por los miles de apartamentos en la costa que no han encontrado comprador. En el otro extremo se encuentra la provincia de Alicante, que en seis años puede acabar con la vivienda nueva por el tirón de la demanda extranjera y la recuperación del mercado nacional de segundas residencias. El tiempo que requiere la provincia de Valencia para digerir todo la obra nueva es de unos quince años. Desde el año 2013, la cifra de viviendas iniciadas en la Comunitat Valenciana no ha parado de crecer por el aumento del número de hogares y la mejora económica, aunque las cifras están muy alejadas de las del boom de la construcción. En el año 2004 se iniciaron en la Comunitat Valenciana 92.961 viviendas, en 2005 la cifra alcanzó las 92.569 y 2006 fue el año con más proyectos en marcha con 99.029 inmuebles. El año 2012 fue el momento más crítico de la crisis con solo 3.216 viviendas empezadas. Las cifras actuales no tienen nada que ver con los años de la especulación salvaje. El año pasado se empezaron un total de 10.335 viviendas, frente a las 11.327 de 2019 (menos del 15 % de lo proyectado durante cualquiera de los años más fuertes del auge de la construcción). Freno en seco Juan Mata, gerente de la inmobiliaria de Oropesa Fincas Mata, recuerda que "tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria la construcción se frenó en seco por el exceso de stock. En Marina d’Or todavía hay una bolsa muy importante de viviendas propiedad de los bancos. Allí se construyeron durante el boom 30 torres con 9.000 viviendas y muchas permanecen vacías. La mitad de la oferta de vivienda de todo el municipio de Oropesa (2.000 inmuebles) está en Marina d’Or (1.000 apartamentos). Esto ha provocado el desplome de los precios. En Marina d’Or se llegaron a pagar hasta 500.000 euros por un inmueble y ahora los más caros rondan los 200.000 euros, y los bancos están vendiendo los que están en segunda línea por 57.000 euros". Rafa Clausí, director del Club de Inversión Recasens Real Estate, advierte de que los fondos de inversión están terminando cientos de pisos por toda la Comunitat Valenciana que se quedaron en la fase final de la obra cuando estalló la crisis de 2008. El mayor ejemplo es el edificio In Tempo de Benidorm, el rascacielos residencial más alto de España (198 metros de altura, 47 plantas y 256 apartamentos) e icono de la burbuja inmobiliaria. El fondo norteamericano Strategic Value Partners (SVP) compró a la Sareb la deuda del activo (que estaba construido al 94%), ha terminado el edificio y ha puesto a la venta las viviendas este verano. La newsletter de activos Gemma Martínez da voz a los protagonistas de la nueva economía, que se atreven a decir cosas diferentes. Suscríbete La newsletter de activos Gemma Martínez da voz a los protagonistas de la nueva economía, que se atreven a decir cosas diferentes. Suscríbete "Los fondos están comprando algunos proyectos al 30% de su valor. Son operaciones muy rentables", asegura Clausí. El consultor inmobiliario añade que también están saliendo al mercado pisos en edificios ‘fantasma’ (bloques con muy baja ocupación) que son una gran oportunidad. Un ejemplo es un pequeño edificio en la calle Mendizábal de Burjassot con pisos que en su día tuvieron un valor de mercado de 175.000 euros y que han sido traspasados por entre 50.000 y 56.000 euros. "Era un edificio que se tuvo que quedar el banco y que fue tomado por okupas que ya han sido desalojados", señala. Jordi Bombardó incide en que un problema añadido es que se construyeron miles de viviendas en zonas sin mercado. "En plena burbuja, los promotores se lanzaron a construir en pueblos del interior bloques de vivienda sin sentido. Son zonas donde los turistas no se van a comprar una segunda residencia. Esas viviendas están acabando en manos de fondos y su única salida es el alquiler a trabajadores inmigrantes", sentencia.

Una montaña de pisos a la venta

El mercado ha sido incapaz de digerir toda la bolsa de inmuebles procedentes del boom del ladrillo

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