Vivienda por las nubes: ¿exuberancia o burbuja?

Es inevitable. El desaforado crecimiento del coste de la vivienda en las principales economías mundiales, que avanza al ritmo más rápido de las últimas tres décadas, ha reactivado la preocupación de los economistas ante la posibilidad de que se esté gestando una nueva burbuja inmobiliaria, no muy distinta a la que puso en marcha la brutal crisis del 2008 después de su pinchazo. Diversos estudios afirman que los precios están hinchados en varios países, pero pocos se atreven a hablar por el momento de burbuja. Entre otras cosas porque la demanda supera a la oferta en muchas naciones y los compradores de hoy no parecen acarrear los mismos riesgos que los de ayer. Aquella crisis, iniciada en Estados Unidos, se gestó en pleno ciclo de bonanza económica con unos tipos de interés innecesariamente bajos que alimentaron la fantasía colectiva de que los precios nunca bajarían. Bajo aquel espejismo, demasiada gente contrajo préstamos que no podía pagar. Siempre con la activa connivencia de bancos, aseguradoras y todo tipo de chiringuitos financieros, más interesados en hacer caja con las comisiones y en traspasar a otros los riesgos de impago que en asegurarse de que sus clientes tenían el mínimo de solvencia para devolver sus hipotecas. “Ahora la situación es distinta”, asegura la investigadora de Bruegel, Rebecca Christie. “Los bancos han endurecido sus requisitos para la concesión de créditos, la gente que está pidiendo las hipotecas tiene mayores niveles de solvencia y mucha gente pudiente está pagando en efectivo”. Todos los expertos coinciden en que estándares de los bancos han mejorado considerablemente. Ya no se conceden masivamente hipotecas a gente sin trabajo o clientes incapaces de poner si quiera una entrada. Los datos de Estados Unidos así lo sugieren. Solvencia de los compradores Entre 2004 y 2007, solo una cuarta parte de las hipotecas se otorgaron a clientes con un alto nivel de solvencia, según datos de ‘The Economist’. Esa cifra pasó a ser el 60% en 2019 y aumentó hasta el 73% en el primer trimestre del 2021, después de que los bancos temieran que la crisis desatada por la pandemia infectara al sector financiero. Otro posible baremo son las hipotecas basura (subprime), concedidas a clientes de alto riesgo. De representar hasta el 20% de todos los préstamos hipotecarios en los años previos al pinchazo de la burbuja, han pasado a ser solo el 1.4% a principios de este año. Los grandes actores del mercado son hoy las clases medias acomodadas, las grandes fortunas y los fondos de inversión. Y el punto de partida, en caso de que las cosas se tuerzan, es mejor. El común de los hogares está hoy bastante menos endeudado que en 2008. “No hay señales potentes de que se esté produciendo una burbuja inmobiliaria impulsada por el crédito en el conjunto de la zona euro”, dijo en junio la presidenta del Banco Central Europeo, Christine Largarde, una opinión semejante a la expresada por la Reserva Federal estadounidense. Sí admitió, en cambio, que los mercados residenciales en algunos países presentan “vulnerabilidades” que podrían desencadenar una “corrección de precios”. El paso indispensable para que pinchen las burbujas. Ciudades con riesgo de burbuja El banco suizo UBS sitúa a Múnich, Frankfurt, París, Ámsterdam, Zúrich y Estocolmo como las ciudades europeas con mayor riesgo de burbuja. “Se observan signos de sobrevaloración en algunos mercados, pero no de forma generalizada a nivel global”, redunda el servicio de análisis de Caixabank en su informe más reciente. “En estos casos, además, se trata de una tendencia que ya se observaba con anterioridad a la pandemia”. Para que exista una burbuja inmobiliaria, subrayan los expertos, no basta con precios hinchados. Tiene que construirse más de lo que puede absorber el mercado, aquellas urbanizaciones sin vecinos y pueblos fantasma levantados por promotores sin escrúpulos que dejó la crisis del 2008. Una circunstancia que no se da actualmente en muchos países, después de que las restricciones de la pandemia y sus efectos colaterales sobre los precios de las materias primas frenaran la construcción. En EE UU, por ejemplo, el inventario de vivienda en el mercado es el más bajo de los últimos 40 años, según la revista ‘Fortune’. Nada de esto significa que no haya que preocuparse por el boom que vuelve a planear sobre el mercado inmobiliario. Ni reguladores ni bancos vieron hace más de una década la que se venía encima. “Los próximos meses serán críticos”, afirma desde la Reserva Federal de Dallas, Enrique Martínez-García. “Si los precios continúan creciendo a este ritmo cuando la oferta vuelva a incrementarse, tendremos una señal bastante clara de una posible burbuja".

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