Cómo alquilar sin sustos

Alquilar una propiedad puede llegar a ser un quebradero de cabeza para los propietarios. Los profesionales del sector inmobiliario recomiendan actuar con precaución para no llevarse sustos. El ejemplo más extremo es el de los inquilinos que dejan de pagar las rentas y se atrincheran en la vivienda. El 30% de las viviendas de València ya se alquila con un seguro que garantiza el pago de las rentas, pero hay más variables a tener en cuenta. El contrato debe dejar claro desde el principio quién debe hacerse cargo del pago de los suministros y de los gastos de comunidad, contener un inventario de bienes en el caso de los pisos amueblados e incluir cláusulas de prohibición si los dueños no quieren que en la vivienda entren animales (para evitar destrozos). La regla de oro es eludir a los morosos profesionales. Las agencias inmobiliarias insisten en que actúan como filtro y frenan un 10% de las operaciones porque saben de antemano quién no va pagar. Vicente Díez, portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia, insiste en que una de las premisas básicas es "confiar en los profesionales" antes de alquilar una vivienda. "Los inquilinos que llevan idea de causar problemas buscan directamente a los particulares. Nuestra labor es filtrar. Paramos un 10% de los que vienen", advierte. El segundo filtro es el seguro de impago de alquiler para evitar problemas. Las aseguradoras comprueban que el inquilino no figura en los registros de morosos, que como mínimo lleva un año trabajando en la misma empresa y que el alquiler no excede de entre el 35% y el 40% de su salario. Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), asegura que un 30% de los alquileres se firma con este tipo de seguro que garantiza el cobro de las rentas. "Cada vez se contratan más estos seguros. El coste es de un 4 % de la renta anual. A lo largo de un año, es menos de la mitad de una mensualidad. Para un alquiler de 500 euros al mes ronda los 220 euros. Protege ante los impagos, cubre los gastos jurídicos en el caso de que haya que ir al juzgado y garantiza entre 3.000 y 6.000 euros si los inquilinos causan destrozos en la vivienda", informa Vicente Díez. Juanjo Álvarez, director de alquileres de OC Habitat, asegura que la pandemia ha disparado el temor de los propietarios a dar con inquilinos insolventes. "Muchas personas han perdido los empleos y esto ha provocado un incremento de la contratación de seguros de impago y de petición de avales. Nosotros trabajamos en un segmento medio-alto en el que no es tan habitual contratar el seguro". Álvarez insiste en que la pandemia no ha disparado la morosidad porque la mayoría de las personas que perdió el empleo optó por dejar la vivienda para no acumular deudas. El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria señala que en València está cayendo en desuso la petición de un aval bancario para formalizar el alquiler. "Hace años estaba más extendido. Si eres una persona solvente, el banco te lo da sin problemas, pero puede suponer un engorro. Un aval puede rondar los 7.200 euros y el banco retiene esa cantidad. Ese aval se entrega al propietario y es como un cheque al portador que puede cobrar en el caso de que haya problemas", indica Díez. Otros inquilinos, sobre todo los extranjeros, prefieren adelantar seis meses o más de golpe, aunque legalmente solo se puede exigir un mes de fianza. Titularidad de los suministros Una vez alquilada la vivienda, propietario e inquilino deben decidir quién será el titular de los suministros de luz, gas, agua e internet. En el caso de que el propietario decida mantenerlos a su nombre, puede facilitar el número de cuenta corriente de los arrendatarios a las compañías. Así, el arrendador no tendría que hacerse cargo de posibles impagos, según advierte la compañía dedicada a gestionar el alquiler seguro Finaer. Sin embargo, las inmobiliarias recomiendan cambiar la titularidad de los contratos de suministro para no llevarse ninguna sorpresa. Muchos propietarios prefieren que sus inquilinos no vivan con mascotas en el piso y deben hacer constar esta exigencia como una condición más del contrato. "El 95% de nuestros clientes no quiere que entre una mascota en la vivienda. Lo hacen porque muchos han reformado el piso y han puesto tarima", asegura el director de alquileres de OC Habitat. En cualquier caso, los propietarios suelen ser razonables y acaban cediendo. "Una cosa es que un inquilino quiera entrar con cuatro perros y otra es que tenga una mascota. Todo es cuestión de hablarlo", afirma el portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia. Del mismo modo, las inmobiliarias recomiendan a los inquilinos incorporar la cláusula de prohibición de subarrendamiento para que el arrendatario no pueda alquilar de nuevo la vivienda a un tercero y haga negocio con ello. Inventario Las agencias inciden en la importancia de hacer un inventario de bienes en las viviendas que se alquilan amuebladas. "Si se está pensando en alquilar una vivienda, lo primero que debe hacer es un inventario donde quede reflejado todo aquello que está en el inmueble como electrodomésticos o muebles de los que el inquilino podrá hacer uso durante el tiempo que viva allí. Este documento será un anexo del contrato de arrendamiento que servirá por si, una vez finalizado el alquiler, hubiera daños reclamables en el mobiliario. Además, lo más recomendable es acompañar el documento con imágenes", subrayan desde Finaer. Nora García insiste en que es clave hacer una buena selección de los inquilinos para no tener disgustos en el futuro. "En las agencias comprobamos su solvencia. Pedimos que tengan contrato de trabajo y las tres últimas nóminas. Si son autónomos necesitamos la declaración de la renta para comprobar los ingresos que perciben", subraya la presidenta de la asociación de inmobiliarias. La inmobiliaria Neinor, que se dedica sobre todo a la promoción de vivienda, acaba de entrar en València en el mercado del alquiler entre particulares a través de la empresa Renta Garantizada. La firma cobra a los particulares una comisión de entre el 3% por el servicio de alquiler básico y el 6% por el completo que permite al propietario despreocuparse si hay algún tipo de problema con el inquilino. La compañía se encarga de alquilar la vivienda en un tiempo medio de 45 días y garantiza el cobro de las rentas. Neinor es la primera gran empresa que entra en este nicho de mercado. En el momento de presentar la declaración de la renta, el propietario puede deducirse los gastos que se originen por el alquiler de la vivienda como las garantías contratadas para asegurar el cobro mensual del alquiler. Vicente Díez destaca que "el propietario sale muy beneficiado en la declaración de la renta. Fiscalmente es una operación muy rentable porque algunos gastos del alquiler son deducibles. El inquilino también puede obtener deducciones si es menor de 35 años". En el caso extremo de que el inquilino se niegue a pagar el alquiler y a abandonar la casa, se inicia un tortuoso camino judicial que culmina con el desahucio. El portavoz de los API de Valencia precisa que en la capital del Túria la tramitación judicial del desahucio puede durar "entre seis y ocho meses. Han salido una serie de normas que protegen al inquilino y lo dificultan. Por ejemplo, si se pide un informe de vulnerabilidad". Otro miedo de los propietarios es que los inquilinos morosos destrocen la vivienda antes del lanzamiento, aunque las inmobiliarias aseguran que son casos muy puntuales. "Es un fenómeno minoritario. Es posible que te dejen la casa sucia, pero no suelen destrozarla", afirma Vicente Díez. Para la mayoría de estos casos, los propietarios logran cubrir los desperfectos con el mes de fianza que están obligados los inquilinos a avanzar y que queda depositado en una cuenta de la Generalitat. Pese a todos los problemas que puedan surgir, las inmobiliarias valencianas coinciden en que el alquiler es un buen negocio.

Cómo alquilar sin sustos

Las inmobiliarias frenan de antemano un 10% de las operaciones porque saben quién no va a pagar las rentas

Lo más visto