Cristian Oller (Prologis): "Los terrenos de Nissan en la Zona Franca son una oportunidad para el sector logístico"

Cristian Oller es director general de Prologis en España, firma de referencia mundial en el sector de la logística que gestiona unos 89 millones de metros cuadrados de almacenes en todo el mundo. Desde su posición es capaz de vislumbrar con claridad que la pandemia ha cambiado las reglas del juego empresarial y ha situado al sector logístico en el centro de una nueva revolución económica. Almacenar se ha convertido en algo estratégico en un contexto de incertidumbre del comercio internacional y auge del comercio electrónico. Oller explica su visión de la situación y avanza que la capacidad inversora de su grupo es casi ilimitada. Los terrenos de Nissan en la Zona Franca son interesantes como opción de inversión, pero también la zona del Besòs o Badalona. ¿Qué papel tiene Prologis en el sector inmologístico? Nuestra visión global nos permite analizar el mercado y los flujos de mercancías a nivel mundial y ver las tendencias. Tenemos nuestro propio índice que le llamamos IBI y que nos permite analizar el nivel de utilización de los espacios logísticos y ver los movimientos de la demanda. ¿Qué volumen de mercancías pasan por las instalaciones de Prologis? Por nuestras instalaciones pasan 2,2 trillones de dólares en productos, que equivale al 2,5% del PIB mundial que pasan por nuestros almacenes cada año. Esa es la escala de Prologis. De los países en los que tenemos presencia esos productos equivalen a gestionar el 3,5% del PIB. Desde esa atalaya, ¿cómo se ha visto la pandemia y el parón económico? Ha habido una aceleración de la economía. Nos hemos anticipado en dos meses a lo que estaba previsto para los próximos cinco años en digitalización y comercio electrónico. Y eso lo que ha hecho es que se acelere el consumo 'on line' y que muchos 'retailers' deban mejorar sus canales de venta y de distribución. Una transformación brutal de la cadena de suministro. ¿Va a continuar? Sí, va a continuar. Todavía estamos saliendo del efecto pandemia y sus incertidumbres. Lo que es cierto es que todo aquel que todavía no se había lanzado a utilizar el canal 'on line' ahora ha visto que es una necesidad. Y además de una necesidad, es una comodidad. Con un 'click' se puede de forma fácil recibir un producto en casa en un tiempo relativamente corto. Hasta los más mayores se han dado cuenta de que es posible comprar a distancia sin problemas. Pero también se ha constatado que las infraestructuras de las empresas no estaban preparadas para un alza del comercio electrónico… Efectivamente. Eso es precisamente lo que hace que las cadenas de suministro deban replantearse y es lo que se va a ver en el corto y medio plazo. Las empresas que ya tenían presencia, van a reforzar el canal 'on line' y las que no van a tener que invertir de manera rápida para no quedarse fuera de la partida. ¿Cuál será la consecuencia directa para el sector inmologístico? Las empresas van a tener que ampliar el espacio de grandes almacenes para incrementar los estocs. No prima tanto la eficiencia como la resiliencia. Se ha de evitar la posibilidad de que las empresas se queden sin producto que vender por falta de espacio o de suministro. Una nueva situación de pandemia podría volver a amenazar ese suministro y hay que almacenar más para ser más resilientes aunque sea a costa de una menor eficiencia. ¿Qué tipo de almacenes, en qué lugares? Se prevé la concentración de más almacenes en las zonas de consumo o los consumidores finales, para poder hacer la distribución 'de última milla'. Más cantidades de producto suministrando poco a poco a zonas o almacenes de distribución más cerca de los clientes. Esto va a causar otro efecto. Se prevé que determinadas industrias vuelvan a relocalizarse. Tener toda la producción en China o India es arriesgado y habrá muchas empresas que volverán a situar sus fábricas más cerca del punto de consumo. ¿Esas tendencias ya las está notando Prologis? Son tendencias a medio plazo. Es un poco pronto para percibir esa reindustrialización, pero es algo que va a pasar. Con esa seguridad sobre lo que va a pasar, ¿qué estrategias tiene Prologis para el futuro? Prologis se ha hecho un monstruo en el sector. Lo que hemos hecho es modernizar nuestros almacenes y situarlos cada vez más cerca de los clientes. Nuestros activos están en primeros mercados y en ubicaciones privilegiadas. Mucha economía de escala en primeros mercados mundiales, con gran actividad. Hemos vendido almacenes en zonas con menos actividad. ¿Qué índices de ocupación? A nivel mundial, creemos que terminaremos el año con un nivel de ocupación del 96%. En España, estamos en el 91% y prevemos terminar el año con un porcentaje del orden del 95%. Vemos más tracción y demanda en el mercado español como consecuencia del replanteamiento de las cadenas de suministro. El poder dar suministro en situaciones como la pasada impulsa la demanda de las empresas de más espacios logísticos, junto al crecimiento del comercio electrónico. Esa demanda que se percibe ¿es entre grandes operadores o empresas o de todo tipo? Es general. No está asociada a los grandes 'players' de cada sector. Se habla mucho de sostenibilidad. ¿El incrementar el número de almacenes o plataformas logísticas y el propio comercio electrónico es sostenible? La sostenibilidad no es una moda. Es una exigencia de la que llevamos trabajando desde el 2006, y analizamos cualquier impacto que nuestra actividad puede ocasionar en el medio ambiente y las acciones necesarias para minimizar ese impacto. Los nuevos edificios cumplen con certificados de sostenibilidad internacional. Fruto de esa última milla y la necesidad de crear zonas de almacenaje próximas al consumidor es necesario desarrollar y trabajar con las administraciones las características de esas instalaciones. Todo el flujo de mercancías hasta el punto de entrega se hace actualmente con camionetas convencionales y es indispensable hacerlo con vehículos eléctricos. Hay que diseñar bien esos edificios y dotarles de la tecnología adecuada. Es un escenario el que dibuja de cambio importante para el que no existe espacio logístico suficiente… Efectivamente. No existen estos 'hubs' de última milla en las ciudades. Empieza a haberlos. Pero la movilidad eléctrica todavía no permite el suministro a cierta distancia. La última milla no se podrá hacer con vehículo eléctrico todavía. Hay que hacer zonas de reparto mucho más cerca de las ciudades. ¿Cuál es la situación en Barcelona y Madrid, por ejemplo? La situación en Madrid es más sencilla que en Barcelona. Puedes suministrar la última milla de una manera más fácil, desde cualquier punto alrededor y más disposición de suelo. Barcelona es distinta. Entre el mar y la montaña y dos ríos que la flanquean. BCN tiene un reto añadido que es crear esos 'hub' de última milla casi urbano pero que no colapsen la ciudad y que con vehículos eléctricos se pueda abastecer a la ciudad. En el área metropolitana exterior la situación es diferente y ya es más fácil encontrar ubicaciones adecuadas. ¿La Zona Franca o la Sagrera son estratégicas en el futuro para el sector logístico? Absolutamente. La Zona Franca, Sagrera, la Mina, el Besós o Badalona son puntos estratégicos desde los que es posible suministrar a la ciudad. No hay más. Todo lo que está pegado a la ciudad son zonas residenciales en su práctica totalidad. En la zona del Besós, el Fórum, etc, se puede hacer un almacén de distribución. ¿La salida de Nissan supone una oportunidad para empresas inmologísticas como la vuestra? Los terrenos de Nissan en la Zona Franca son una concesión pública. La salida de la multinacional deja abierta una ubicación muy buena para poder situar zonas logísticas de última milla, por la situación en la que está. Son una oportunidad para el sector logístico. Ahora, no puedo explicar cual es la situación de la negociación. Es posible una reindustrialización, es interesante pero habrá que esperar hasta octubre para ver si será posible optar a esos terrenos. ¿Qué inversiones tiene Prologis previstas? Como Prologis no tenemos un límite para invertir. La capacidad es casi infinita, no hay presupuesto. No se cifrar cuántos metros de logística se van a crear, pero habrá un crecimiento importante, también de logística inversa. ¿Cuántos metros cuadrados será necesario habilitar en Barcelona en cinco años? No es posible cuantificarlo. Salimos de la pandemia y las empresas todavía están definiendo sus estrategias. Lo que diferencia a España de otros países es que la penetración del canal 'on line' es todavía pequeña en comparación con el resto de Europa. Habrá que ver como se regula ese desarrollo de la movilidad eléctrica. No hay suelo disponible y vendrá dado por la reconversión de industrias obsoletas y poder construir esos almacenes incluso de dos plantas. ¿Cómo es la última plataforma logística instalada por Prologis en La Granada (Alt Penedès)? Es un espacio con un edificio moderno, altura libre y aislados con muelles para camiones e idóneos para muchas empresas. Está ubicado al lado de una estación de cercanías por lo que admite instalaciones con requerimientos de personal importantes. ¿Qué piden vuestros clientes a vuestros almacenes? Versatilidad y flexibilidad. Espacios amplios y bien gestionados. Con certificados medioambientales. Con acceso a transporte público. Tenemos más de 5.500 clientes en todo el mundo y 4.600 inmuebles. Hemos evolucionado hasta dar servicios diversificados, como la venta de material logístico o de almacenaje con la capacidad de compra de un grupo gigantesco como el nuestro. Desde comprar carretillas hasta estanterías. También descuentos por suministros eléctricos, de agua o de telecomunicaciones. Al final no se desarrollan almacenes sino parques logísticos, con una gestión concentrada de servicios compartidos, como seguridad, jardinería, mantenimiento… Incluso generar vida en el parque logístico para que sea una zona laboral comunitaria agradable con servicios como zonas deportivas o comerciales, y hasta compartir medios de transporte. ¿Qué impacto ha tenido en las cuentas de Prologis la actual pandemia? Las empresas han tenido que seguir suministrando. El consumo ha seguido funcionando y determinados sectores han crecido de manera espectacular durante la pandemia. Pharma, alimentación, equipamiento deportivo han crecido de manera brutal. Automóvil o industria han sufrido un parón, pero nuestros almacenes han seguido llenos. De marzo a julio hemos visto un crecimiento acelerado de la actividad en nuestras instalaciones, reflejado en el índice de ocupación y actividad IBI. ¿Y en los resultados de Prologis? Nos hemos mantenido estables. Nuestros clientes han pagado, aunque en algunos casos hemos aceptado alguna moratoria, retrasando pagos. Han sido pocos los clientes que han pedido ayuda. Nuestros ingresos han sido constantes. ¿Alguna operación importante? La compra de los activos de Colonial se debe completar en octubre. Tenemos proyectos en mente y capacidad de invertir. Ya sea de nueva construcción, producto acabado o portfolio de algún grupo. Estas operaciones a final de año podrán suponer 60.000 metros con la fase 3 de Colonial y puede haber otros 60.000 hasta final de año, pero todavía sin concretar. Estamos atentos a la situación y el impacto del virus en la economía, hasta que haya una vacuna. ¿Grandes grupos inversores parecen estar atentos a las oportunidades que abren los problemas de muchas empresas? El sector logístico no ha paralizado sus proyectos de desarrollo. Los proyectos de llave en mano se han desarrollado igual. En los proyectos a riesgo, sin tener inquilino, sí que ha habido un cierto parón. En España han entrado muchos competidores en el sector logístico, que ha ganado mucho atractivo y rentabilidad.

Cristian Oller (Prologis): "Los terrenos de Nissan en la Zona Franca son una oportunidad para el sector logístico"

El máximo responsable de la inmologística Prologis en España, Cristian Oller, asegura que la pandemia ha supuesto un cambio "brutal" en las empresas, ahora obligadas a mejorar su logística para satisfacer el mercado 'on line'

Advierte que el reto de Barcelona es adaptar la ciudad a esa creciente necesidad empresarial de encontrar almacenes para la 'última milla'

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