En el momento en el que la construcción residencial enfila el camino de la recuperacióncamino de la recuperación, el sector comienza a confirmar una nueva imagen ya alejada de aquella industria sobrecalentada, llena de intrusismo poco profesional y acostumbrada a la opacidad como mecanismo para dispensar beneficios con frecuencia disfrazados de comisiones injustificables. La crisis inmobiliaria ha cambiado a la oferta -las empresas-, la demanda y los intermediarios de esta actividad, desde la banca a las administraciones públicas.
«La crisis ha permitido eliminar de este sector la inversión oportunista que llegó porque había retornos importantes”, afirma Fernando Cirera, director general de Corp Inmobiliaria. Durante el ‘boom’ del ladrillo se podía invertir con apoyo profesional, pero también lo hacía grupos de amigos que intentaban conseguir plusvalías con las construcción, aunque no conocieran el sector. “Eso ya no ocurre, se han quedado fuera”, agrega.
El otro fenómeno importantes que ha supuesto una cambio radical es lo que se conoce como “colapso de balances”. Los activos levantados a base de crédito --deuda-- registraron un proceso de devaluación imparable ante la ausencia de la demanda, de manera que su valor acabó siendo muy inferior al importe de la deuda. Además no había manera de quitárselos de encima, con lo que las empresas cayeron como moscas en el concursos de acreedores o tuteladas por la banca, que con más frecuencia de los deseado por las instituciones financieras acabaron adjudicándose los activos ante la imposibilidad de recuperar los créditos.
La digestión de esos inmuebles han dado origen a una nueva industria ligada al sector financiero y a la Sareb, el 'banco malo', que el sector conoce cono ‘servicers’, y que son las gestoras inmobiliarias impulsadas por los bancos para desprenderse de los activos acumulados. Además, han sido el instrumento utilizado por los grandes fondos de inversión inmobiliarios internacionales para volver a comprar activos en España, tras haberse mantenido ausentes durante la crisis.
GRANDES PROPIETARIOS
Los fondos Apollo, Blackstone, Lone Star, TPG, Kennedy Willson son ahora los propietarios de Servihabitat, Aliseda, Altamira, Neinor y Haya. de hecho son los grandes vendedores en el mercado de la vivienda (junto con Anida y Solvia, filiales inmobiliarias del BBVA y Banco Sabadell, respectivamente). Cinco plataformas, que aglutinan una buena parte de la oferta en circulación y de las transacciones. Su producto se cuenta por decenas de miles de casas de todo tipo repartidas por todo el país. De segunda mano y nuevas, pues se han convertido también en promotores para desarrollar los suelos que había acumulado el sector financiero y el ‘banco malo’, a raíz del traspaso de activos que acumularon las entidades que fueron nacionalizadas.
La demanda ha cambiado y ha condicionado el tipo de vivienda que se construye
Pero el nuevo sector inmobiliario no se acaba aquí. La crisis ha dado origen a una generación de empresa promotores. Algunas son de nuevo cuño, como Corp Inmobiliaria, otras decidieron ausentarse del mercado mientras la situación se puso tiesa para volver más tarde (Vía Celere). Empresas -pocas- que consiguieron reinventarse con la crisis y optaron por la diversificación (RTV Grupo Inmobiliario) participan en el mercado junto con las de toda la vida que han resistido, como La Llave de Oro o Núñez i Navarro. Las puertas del sector están ahora abiertas. “En el último año se han incorporado 24 nuevas empresas a la asociación”, explia Lluis Marsà, presidente de la asociación de promotores de Barcelona (APCE) y de La Llave de Oro. “Aunque es verdad que durante la crisis han desaparecido muchas más”, agrega. Basta ver la lista de morosos de Hacienda -y el gran número de inmobiliarias en liquidación que incluye- para comprobar que las defunciones superan a los alumbramientos.
También ha cambiado la demanda. «Se compra para reposición», explica Marsà. Los jóvenes no pueden acceder al mercado, alquilan porque el empleo no les permite, en general, comprar. Se ha conformado un tipo diferente de vivienda. “Ahora la gente quiere un piso definitivo porque sabe que cambiar es complicado, pero quieren un piso de tres o de cuatro habitaciones por el precio que antes era de dos o tres», plantea Vicens Ramon, de RTV Grupo Inmobiliario.
Socimis: los aliados del nuevo mercado de alquiler
Su primer ejercicio completo fue el del 2014, pero las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) son ya responsables de una cuarta parte de las operaciones de inversión que se realizan en el mercado español. Entre el 2014 y el 2015, han realizado inversiones por valor de 3.240 millones de euros, frente a los cerca de 12.000 millones invertidos en ese periodo en el sector inmobiliario por diferentes agentes, según las estimaciones que realiza la consultora inmobiliaria CBRE. Algunas de las socimis ya han alcanzado el tamaño de las primeras inmobiliarias del país, con activos equivalentes a los de Colonial, que con 5.757 millones de euros es la mayor empresa del ladrillo en España, aunque dedicada a la inversión patrimonial (oficinas). Se trata de la versión española de la figura internacional conocida como REIT (real estate investment trust) y, a grandes rasgos, deben invertir al menos el 80% de sus activos en inmuebles urbanos para el alquiler. Tienen la obligación de repartir dividendos del 90% de las rentas derivadas del arrendamiento y el 50% del beneficio que obtengan de transmisiones.