Los excluidos del límite de precio del alquiler en Barcelona: minipisos, macroviviendas, locales y obra nueva

El límite al precio de los alquileres que hoy viernes ha publicado el Ministerio de Vivienda y que de momento solo ha querido aplicar Catalunya abrirá un melón enorme de dudas sobre su aplicación práctica, una paralización temporal de contratos, intentos de renegociaciones y sin duda una convulsión del sector, vaticinan los expertos. No ya solo por los precios y la posibilidad de que las rentas se rebajen, o de que muchos pisos salgan del mercado tradicional de alquiler. También sobre la subjetividad de criterios con los que se crea la franja de máximos y mínimos, y sobre todo con la picaresca que desatarán muchos aspectos de la norma llamados a ser un coladero que afectará al efecto final del índice regulador. En especial en cuanto al tamaño, ya que los pisos de menos de 30 metros cuadrados y de más de 150 quedan fuera del índice, como explica en sus FAQS el Ministerio, al igual que las viviendas nuevas o en fincas rehabilitadas hace menos de cinco años, o los muchos locales sin cédula que su usan como vivienda en Barcelona. Pese a todo, el resultado ofrece numerosos al menos cuatro agujeros negros que no solo dejan a muchos inmuebles fuera de control, sino que además pueden propiciar un trasvase de inversores hacia dicho nicho de mercado. Viviendas de más de 150 metros cuadrados Para empezar, el ministerio estipula que el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda afecta a aquellas "cuya superficie construida no sea superior a 150 metros cuadrados". El índice no las contempla, de modo que si ya estaban alquiladas deberán mantenerse al mismo precio (con actualización de IPC o similar), pero si no lo estaban podrán arrendarse en el libre mercado. El tamaño implica, por tanto, que muchas casas de la ciudad que suelen superar esa dimensión se queden fuera también. De ese modo, un gran tenedor que se especialice en grandes pisos de lujo queda al margen de la limitación de alquileres y puede seguir aplicando los precios que considere. "Va a haber una eclosión de demanda de pisos muy grandes", vaticina una agencia inmobiliaria consultada, que ya ha puesto el foco en esa reorientación del negocio inversor. Minipisos de menos de 30 metros Del mismo modo, los minipisos con una superficie construida inferior a 30 metros cuadrados, también están fuera del índice y no se pueden regular. La consulta no se puede realizar. Y eso que proporcionalmente están a precio de oro porque cada vez hay más personas que prefieren un espacio reducido que compartir vivienda con desconocidos, tienen vía libre. De hecho si son antiguos posiblemente incluso tengan cédula de habitabilidad, porque su uso fue residencial desde su construcción. Al igual que con los macropisos, si ya tenían un contrato anterior habrá que mantener la misma mensualidad (sin importar que fuese un contrato antiguo y barato, o uno nuevo y disparado). Y si no tenían se regirán por el libre mercado sea quien sea su propietario. Lofts, estudios... locales sin cédula Pero además, la ciudad cuenta con una importante cuota de antiguos locales comerciales en desuso que se han convertido de facto en vivienda aunque no hayan podido obtener la cédula, muchas veces no por sus condiciones sino por la densidad de las fincas que acota el ayuntamiento. Y todos ellos se alquilan habitualmente como "estudios", "lofts" o "locales", donde el inquilino acepta residir por necesidad o porque sean espacios atractivos y renovados. Al no tener acreditado el "uso residencial", también podrán imponer precios libres de mercado. Obra nueva o rehabilitada integralmente Por último, la obra nueva puede disparar los precios medios del alquiler, porque no estará acotada en los cinco primeros años. Y si el propietario que la alquila no es gran tenedor, incluso podrá mantener ese precio inicial (actualizado anualmente) en los sucesivos contratos, ya que el índice solo afecta en el caso de pequeños propietarios a viviendas que llevasen más de cinco años sin ser arrendadas. Una rehabilitación integral podrá suponer la misma vía de escape a los precios. Los API y los administradores de fincas tiemblan ante el cambio de guion que se avecina por los muchos interrogantes que plantean propietarios e inquilinos. Sobre todo ahora que la Generalitat ha especificad un gran tenedor será el que sume más de 5 inmuebles de uso residencial en el conjunto de los 140 municipios declarados tensionados, y no en uno solo como parecía ser el espíritu de la ley de vivienda. Estrechando esa red, el Govern se asegura de que el número de grandes propietarios es mayor. Sitúa en un mismo nivel a quien posea un piso habitual, un apartamento de segunda residencia y otros tres inmuebles de cualquier tipo en municipios tensionados, que un fondo buitre con cientos de viviendas en explotación en la capital catalana. Por tanto se puede aplicar a mayor escala el conjunto de restricciones de precios, aunque los potenciales coladeros seguirán dejando margen al libre mercado.

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