La Cambra de la Propietat calcula que Barcelona "no cumple las condiciones de área tensionada de vivienda"

La ley de vivienda recién aprobada establece un control del precio de los alquileres en las zonas consideradas "tensionadas" a partir de una de estas dos condiciones: que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supere el 30% de los ingresos medios de un hogar, o en las que el precio haya subido al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Con estas premisas, nadie dudaba de que Barcelona, con alquileres por las nubes, entraría dentro de la clasificación. Pero la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha querido demostrar este viernes con un minucioso estudio hasta qué punto la ambigüedad de la ley puede poner en duda su aplicación. Según sus cálculos, la capital catalana no cumple los requisitos para ser considerada un área tensionada donde imponer topes a los arrendamientos.

El presidente de la Cambra, Joan Ràfols, ha empezado diciendo que la entidad no evaluó inmediatamente la ley porque quiso hacer un "análisis técnico" antes de pronunciarse. Como otros colectivos profesionales y del sector, consideran que la regulación fracasará en su pretensión de facilitar el acceso a la vivienda de alquiler, en tanto que "reducirá aún más la escasa oferta". La responsabilidad que ahora se atribuye a muchos pequeños propietarios "que no inciden en los precios de mercado", más los riesgos de impago y rentabilidad desincentivan que alquilen sus inmuebles, ha lamentado. Ha criticado también que no se haya escuchado al sector ni analizado bien el mercado ni las causas del problema de la vivienda antes de la redacción final de la normativa, así como la falta de políticas de vivienda desde las diferentes administraciones.

Pero la novedad de sus planteamientos es el experimento de comprobar si Barcelona cumple con los criterios para aplicar la llamada "zona tensionada" que permite topar las rentas. El gerente de la patronal, Òscar Gorgues, ha detallado la metodología empleada en base siempre a datos oficiales de ámbito estatal, catalán y municipal. Ateniéndose a la ley 12/2023 y a sus términos, ha calculado tanto los precios medios de una hipoteca en la ciudad (1.061 euros), como de un alquiler (utilizando el precio medio de nuevos contratos a lo largo del 2022, 1.026 euros) como los costes de suministros, incluyendo teléfono.

La ley no especifica más, así que la entidad aplica solo el coste base para tener los suministros activos, ya que el gasto puede variar enormemente entre un domicilio sin uso y otro plurifamiliar, sin que exista una media. Este punto sería discutible en el cálculo, aunque por contra, tampoco el promedio real de los alquileres es en toda la ciudad es el de 2022. De hecho, en torno a un 20% de arrendatarios aún tienen rentas antiguas, según se estima.

Por otro lado, la renta familiar disponible (para toda la población, como media oficial) sería en la ciudad de 23.785 euros, de modo que un hogar medio de 2,47 integrantes sumaría 58.749 euros anuales.

Aplicando actualizaciones y correctivos varios, la Cambra concluye que en la ciudad el esfuerzo medio de un hogar para pagar tanto la hipoteca como el alquiler es el 24,1% y del 22,46% respectivamente. Es decir, no alcanza el 30% en conjunto. Solo sobrepasaría esa cuota en Ciutat Vella (31,4%).

Pocas excepciones

Analizando el otro condicionante, dado que la ley parte de la evolución del mercado en los últimos cinco años, se da la circunstancia de que ese periodo no es el que ha vivido incrementos más altos de alquiler (al contrario que el tiempo que midió la fallida normativa catalana de control de alquileres, con datos desde 2016). En Barcelona, el alquiler medio en 2018 fue de 929 euros, casi cien menos que en 2023. De ese modo, el incremento del IPC más tres puntos no se cumpliría tampoco a nivel de ciudad, excepto analizando los casos por distritos, en Sarrià-Sant Gervasi y en Sant Martí, mantienen con datos.

La Cambra no puede recurrir una ley, pero sí la declaración de zona tensionada realizada desde un determinado municipio cuyo ayuntamiento la quiera aplicar, como es el caso de Barcelona. En este sentido, Ràfols ha anunciado que estarán atentos a la metodología empleada por el consistorio, considerando que la presentada hoy es técnicamente válida.

El presidente ha alertado de que la ley de vivienda abre las puertas a una etapa de alta "litigiosidad", ante la cantidad de conceptos que ofrecen diversas interpretaciones (costes de suministros, hipoteca media...) y será difícil aplicar objetivamente."Es una ley técnicamente deficiente", ha insistido, además de enfatizar que perjudicará especialmente a las familias con menos recursos económicos, que verán reducidas sus opciones. "Pedimos rigor en la aplicación", ha insistido, tras admitir que en el mercado actual "sí hay tensiones, porque durante años no se han hecho políticas de vivienda". No obstante, ley en mano "en Barcelona no se podría aplicar el criterio de zona tensionada", ni siquiera aisladamente en los distritos mencionados, porque crearía un desequilibrio en la demanda e inversiones en la zona, opinan.