Barcelona anunció a principios de este año su intención de crear un índice de precios de alquiler en la ciudad que sirva de termómetro para evitar incrementos abusivos como los que están propiciando que muchos barceloneses tengan que buscarse una vivienda en otra ciudad que les resulte no ya más barata sino asumible. Se trata de una herramienta que también está diseñando la Generalitat, y que ya existe en otros países.
Con el fin de aprender de los que llevan tiempo en esto, responsables municipales se desplazaron a Berlín y París. A la capital alemana viajó el gerente de Vivienda del consistorio, Javier Burón, y la jefa de gabinete de Vivienda, Vanesa Valiño, y a la francesa, solo Valiño.
BERLÍN, 100 AÑOS DE CAMINO
Ambas ciudades cuentan con herramientas para limitar la subida del alquiler, que también sirven para que las rentas no queden estancadas, y evolucionen de forma sostenible. Sin duda, Berlín es la que más experiencia tiene. Burón subraya que la ciudad alemana lleva “100 años de camino”. El primer impuesto especial planteado para generar vivienda asequible data de 1920, y dos años después ya se empleaba el concepto
Las claves de la noticia
- Alarma en Barcelona El alquiler se ha disparado en Barcelona en un año y medio. Según datos de la Generalitat, el alquiler ha subido un 9%. Según los portales del sector, un 16%. El consistorio considera un problema decisivo que los contratos tengan una duración de solo tres años.
- Polémica Tanto la Generalitat como el Ayuntamiento de Barcelona están elaborando índices de referencia sobre el alquiler, lo que ha generado mosqueo de la Administración autonómica con la municipal. El Govern no ve lógico que Barcelona quiera hacerlo en solitario..
- Los ejemplos Berlín y París fijan un precio de referencia de alquiler en función de las características de la vivienda no vinculante pero tenido en cuenta por los jueces, y han creado mecanismos para evitar incrementos abusivos de los contratos de alquiler.
de precio habitual en una zona, aunque la apuesta berlinesa más intensa empieza cuando tocó reconstruir una ciudad destruida por la segunda guerra mundial. En el proceso de industrialización posterior se empieza a generar vivienda no de mercado.
La comparación con Barcelona en cifras arroja un saldo abrumador: en Berlín hay un parque de alquiler asequible (entre vivienda pública, cooperativas y empresas sin ánimo de lucro o con lucro limitado) de 300.000 pisos y un parque de alquiler privado de 400.000. En Barcelona, el parque público de alquiler asciende a 10.000 unidades y el privado, a 280.000. En cifras globales: en la capital alemana, con 3,5 millones de habitantes, hay 1,9 millones de viviendas de los cuales 1,6 millones son de alquiler. En Barcelona, con 1,6 millones de habitantes, hay 864.000 viviendas, de las que 300.000 son de alquiler.
Berlín cuenta con un índice de referencia de precios de alquiler desde 1993 -aunque existen medidas relacionadas con una referencia de precios desde los 70,- que se actualiza cada dos años, la última vez, en el 2017, y que sirve de regulador para el mercado libre de alquiler. El índice, o “espejo”, determina un precio recomendado por metro cuadrado, y tiene en cuenta la superficie de la vivienda, su estado (con tres grados de mejor a peor) y la antigüedad de la finca. El índice –que no solo existe en Berlín, sino en dos centenares de ciudades alemanas- no es vinculante, pero, subraya el gerente de Vivienda, los jueces lo tienen en cuenta cuando un inquilino denuncia un incremento abusivo por parte de su casero. Las limitaciones se aplican a los contratos existentes, en las renovaciones. Hay mucho alquiler con contrato indefinido, pero también por tramos, por ejemplo, de 10 años. Burón aporta un dato que sugiere estabilidad: de media, un inquilino berlinés pasa 20 años en la vivienda.
USURA
El código civil alemán considera usura incrementar el precio del alquiler más del 50% y veta que un contrato supere el 20% del precio medio de la zona. Del caso berlinés, Burón destaca que las medidas no han provocado desinversión en el sector: el alquiler sigue siendo un negocio, aunque los beneficios no sean tan explosivos a corto plazo como en otras zonas. Tampoco, dice, se ha generado un volumen significativo de alquiler ilegal para escapar a la norma.
No es que Berlín sea la panacea. Durante una década, a principios de este siglo, y debido a la falta de recursos, apenas sí hubo ayudas públicas para vivienda. El precio de los alquileres ha estado subiendo y se espera que la ciudad crezca en población, y en número de contratos de alquiler. Para esa situación existe otra limitación, un techo que, desde el 2008, determina que los nuevos contratos no pueden desviarse más de un 10% de las tarifas fijadas en el índice espejo.
Pero para Burón es decisivo el hecho de que gracias a las medidas ese incremento de los precios en la capital supone “la mitad de la media de las 10 ciudades más grandes de Alemania”.
PARÍS, LIMITACIÓN DESDE EL 2015
En Francia, las prefecturas se encargan de establecer un índice de referencia de precios de alquiler si las ciudades lo solicitan. París lo tiene desde el 2006 y desde el 2015 cuenta con una limitación que establece que las tarifas fijadas no pueden excederse en más de un 20%. En caso de que alguien lo haga, primero se puede recurrir a una comisión de conciliación, y si allí no se logra un acuerdo, a los tribunales: los jueces tienen en cuenta el índice. París se divide en 14 zonas según el índice de precios. Las viviendas se clasifican por superficie (en este caso se tiene en cuenta el número de habitaciones, no los metros cuadrados), la ubicación y el año de construcción.
Un largo camino por recorrer a la vista de la comparación con Europa
Tanto en Catalunya como en el resto de España la timidez de las políticas de vivienda en el transcurso de las últimas décadas supone un retraso considerable en comparación con el caso alemán y el francés. Javier Burón señala como ejemplo de los dos ritmos de intensidad que la ciudad de Bonn invierte en ayudas para la vivienda 400 millones al año, frente a los 100 que Catalunya dedica al mismo concepto. Pero pese a estas constataciones, el gerente de Vivienda del consistorio considera que es posible cambiar las tornas y recurre a una comparación: “La sanidad española la hicimos en 10 años”. “El índice de precios debe formar parte de una política mucho más amplia. Europa nos enseña que hay que hacer un parque de vivienda de alquiler asequible, pero que también hay que regular el mercado”, afirma Vanesa Valiño.